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Cambio de uso de local a vivienda

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En España siempre ha habido una u otra crisis, siempre ha habido un aura que nos ha planeado por encima de los pensamientos, recuerdo en tiempos pasados las duras reconversiones navales de los 80, o incluso las luchas mineras. En tiempos más cercanos, nos estalló una gran crisis inmobiliaria que se ha llevado por delante la mayoría de cajas de ahorros que había en España, siendo considerada una de las peores crisis inmobiliarias sufridas. (Rememorando a J. K. Galbraith en “El Crac de 1929” afirma que parte de la crisis bursátil fue provocada por una crisis inmobiliaria en el estado de Florida, dónde los inmuebles insalubres de la noche a la mañana se revalorizaban hasta límites insospechados).

En España sucedió algo parecido, locales insalubres por estar situados en zonas “de postín” se llegaban a transmitir hasta cinco veces y siempre por montos superiores al anterior. Las entidades de ahorros prestaban dinero, a personas con solvencia relativa y por montos superiores al propio bien de tasación, así los ciudadanos contentos podíamos amueblarnos el piso adquirido, cambiarnos el coche e incluso irnos de vacaciones, que puesto que había un año de carencia el año que viene ya veríamos la primera cuota de la hipoteca. Hasta que la crisis inmobiliaria estalló en nuestras propias narices, una burbuja de dimensiones estratosféricas que ha provocado Concursos de Acreedores famosos (o hasta cierto punto infames, como el más grande hasta día de hoy (Martinsa – Fadesa), y quedando a expensas de lo que va a suceder con la empresa de Ingenieria Civil, Abengoa). Así pues, con un parque de inmuebles inmenso, con los principales bancos como las grandes inmobiliarias de España, esta sentencia pasó casi desapercibida. Y nos referimos a la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013, (recurso n.º 1347/2010)

En dicha resolución, el Pleno de la Sala Primera del TS, confirma la doctrina por la cual ha confirmado su doctrina “respecto al derecho de todo propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su titulo constitutivo o su regulación estatutaria). En resumidas cuentas, la propietaria de un local en Berja, quiso realizar el cambio de local a vivienda y según alegaba la comunidad los estatutos de ésta lo prohibían. En la Sentencia, el Magistrado Señor Arroyo Fiestas, alega que el cambio de uso, es una facultad regulada y protegida en el propio Código Civil (art. 348) a menos que contravenga alguna otra normativa que lo regule. Según la propia sentencia en su Fundamento de Derecho Segundo, establece que “la propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes”Los principales argumentos de la sentencia se contienen en su Fundamento de Derecho Segundo, que establece:

Alega la parte recurrente que el derecho de propiedad no solo está sujeto a las restricciones del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino también a las “limitaciones y prohibiciones expresamente contenidas en las leyes”. A mayor abundamiento, la propia sala civil del TS respecto en sentencia de 24 de octubre del 2011. Recurso 527/2008, Concluye que no se produce violación cuando la descripción como local no priva al propietario de la posibilidad de destinarlo a vivienda, ya que no hay prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos que lo acrediten. E incluso la sentencia indica que no es suficiente con una certificación de la situación urbanística a los técnicos municipales, por parte de la propia comunidad no es suficiente, sino que deberían de haber instado a la administración para que sancionase la ausencia de dicha legalidad. Ante esta situación queda el Tribunal admite que la propiedad pueda destinar el local a un uso diferente al que inicialmente fue planeado, pero siempre a expensas que las normas urbanísticas lo permitan.

En Cataluña, la normativa quedaba regulada en el Código Civil de Cataluña que regulaba en su redacción originaria, el cambio de uso de local a vivienda. (art. 553-10, establecía el procedimiento regulador para dicha modificación), así pues, la sentencia del Supremo ha facilitado que la conversión de local a vivienda sea un trámite más ágil, puesto que se refiere a la esfera privada y particular del propietario del inmueble. Así pues, no se requiere de la unanimidad de la junta de propietarios para llevar a cabo dicho cambio, quedando solamente limitado por las propias características de las normativas administrativas que permitan su habitabilidad (densificación de la zona, plan general de ordenación urbanística (PGM-PGOU) y salubridad del propio emplazamiento. Dicho esto, da la sensación que solamente saldremos de la crisis, creando otra burbuja inmobiliaria.

Joan Pocurull Massagué.

Abogado

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1 Comentario

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