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Alquileres y coronavirus

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Como ya hizo el Gobierno con la moratoria hipotecaria de la vivienda habitual, se ha ofrecido ahora un paquete de medidas dirigido a familias y colectivos vulnerables que no puedan hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares por la caida de sus ingresos ante la paralización de gran parte de la actividad económica provocada por la pandemia del covid-19.

A continuación os detallamos las medidas adoptadas, aplicables siempre que se reunan los requisitos que os indicaremos.

¿Qué propietarios deben aceptar la moratoria del alquiler?

En primer lugar, cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador, eso sí siempre que no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario un acuerdo entre las partes.  Hay que diferenciar entre arrendador que sea un gran tenedor ( persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 viviendas urbanas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), y arrendador que no es un gran tenedor.

I.- Si el arrendador es un gran tenedor (propietario) – persona física, empresa o entidad publica – la moratoria se aplica de forma automática.

El inquilino tiene el plazo de 1 mes para solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario, salvo que no se hubiera conseguido por acuerdo voluntario entre las partes la condonación parcial o total de la misma. El arrendador ha de contestar expresamente en el plazo de 7 días laborables (descontando sábados, domingos y festivos).

En este caso el arrendador puede escoger entre las siguientes opciones:

  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  •  Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de la renta  durante al menos tres años, sin intereses.

La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas.

I.- Si el arrendador NO es un gran tenedor (propietario), en este supuesto la moratoria es optativa. Si el arrendador no aceptara aplazamiento o condonación alguna, el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el Readl Decreto, como son ayudas directas o un microcrédito del ICO. Estas ayudas se resumen en las siguientes:

  • Ayudas para cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de la renta del alquiler.
  • El plazo de devolución será de 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4, no devengándose en ningún caso ningún tipo de gasto o interés para el solicitante.
  • Accederán a esta ayuda todos los inquilinos que estén en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia del covid-19.
  • Estas ayudas también son accesibles para inquilinos cuyos propietarios sean grandes tenedores.
  • Si el hogar transcurridos dichos plazos, no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede devolver el préstamo, pueden acceder a una ayuda de hasta 900€ al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, del 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Si bien, cada Comunidad Autónoma determinará la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos en el programa.

Para saber si el arrendador es un gran tenedor, puedes buscar todos sus inmuebles a través del Registro de la Propiedad, poniendo el DNI del propietario de la vivienda. Aconsejo enviar la solicitud y estar a la respuesta del arrendador.

¿Qué se considera persona vulnerable social o económicamente?

Podrán acogerse a las ayudas las personas que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria se encuentren en alguna de estas situaciones:

  • Estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de regulación de empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
  • En el caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, que se sufra una pérdida sustancial de ingresos. No alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria con carácter general el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, es decir, la cantidad de 1.613,52€.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  •  Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  •  En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  • No pueden acogerse a la moratoria los usufructuarios o propietaria de una vivienda en España (salvo que la vivienda lo sea sobre una parte o por herencia o no se pueda disponer de la vivienda por divorcio o separación).

¿Cómo acreditar la situación de vulnerabilidad?

 Para acreditar la situación de vulnerabilidad se precisará:

  • En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Número de personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.

En caso de no poder aportar alguno de los documentos, bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.

¿Qué pasa con los desahucios?

En los casos que haya interpuesto un Procedimiento Judicial de Desahucio, una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma:

  • La persona arrendataria si acredita ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (artículos 5 y 6 de este Decreto), que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva: se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
  •  El decreto del Juzgado que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista. El arrendador que también se puede encontrar en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 lo tendrá que comunicar al Juzgado y éste a su vez a los servicios sociales para determinar el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

Desde la entrada en vigor del RD-Ley y hasta el día que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma por el Covid-19, si venciera el período de prórroga tanto obligatoria como tácia, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

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